Immobilienfinanzierung – kompakt. Christoph Störkle
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Kosten entstehen.
Makler sein?
"Makler" ist keine geschützte Berufsbezeichnung. Demnach kann jeder in Deutschland Makler werden. Entsprechend viele „schwarze Schafe“ gibt es. Notwendig sind lediglich ein Gewerbeschein und der Nachweis, dass man straffrei ist. Fachwissen wird nicht vorausgesetzt. Siehe auch www.imakler.de.
Leistungen von Immobilienmaklern
- Ein ortskundiger Makler kennt die Kaufpreise / Mieten relativ genau. Eine Nachprüfung der Angaben ist trotzdem ratsam.
- Infos zu Grundstück, Bebauungsplan, Vorschriften des Denkmalschutzes, ….
- Infos zur Historie von Immobilien.
- Infos zu Nebenkosten (Grundsteuer, Strom, Heizung, …).
Einen guten Makler finden
- Der Makler ist Mitglied beim IVD (Immobilienverband Deutschland, www.ivd.net, früher RDM und VDM).
- Der Makler ist hauptberuflich Immobilienmakler / fachliche Qualifikationen.
- Professionelles Auftreten / Lebenslauf / Büro / Internetseite.
- Langjährige Berufserfahrung.
- Referenzen und Beispiele für ähnliche Objekte.
- Empfehlungen durch Verwandte, Freunde, Bekannte oder Kollegen.
- Während den Arbeitszeiten / an Samstagen jederzeit telefonisch erreichbar.
- Erfahrungen auf diesem Gebiet / Kenner des örtlichen Immobilienmarkts.
- Spezialisiert auf den Verkauf von Immobilien, die man selber zum Verkauf anbieten möchte.
- Kooperationen mit anderen Maklern bzw. mit Banken oder Sparkassen.
- Veröffentlichungen in Fachzeitschriften und Zeitungen.
- Aufgeführt in der Top-Maklerliste des Marktforschungsinstituts Statista oder anderen Medien (z.B. www.makler-empfehlung.de).
Verträge mit Immobilienmaklern
Folgende Punkte sollten bei Maklerverträgen berücksichtigt werden:
- Vertragsgegenstand: Um was, zu welchem Preis wird verhandelt?
- Beginn und Laufzeit des Maklervertrags. Wann endet der Vertrag? Nach einer Frist oder im Erfolgsfall? Pauschal ist immer eine Befristung zu empfehlen. Üblicherweise endet er sowieso mit Eintreten des Erfolges. Die Laufzeit sollte wenigstens 3-6 Monate betragen (max. 12 Monate). Eine Verlängerung ist meist immer möglich.
- Pflichten des Maklers: Hier wird beispielsweise geregelt, ob der Makler auch für die Gegenseite tätig sein kann.
- Pflichten des Auftraggebers: Option von mehreren, zeitlich nebeneinander bestehenden Maklerverträgen: Im Regelfall ist der Auftraggeber nicht an den Makler gebunden. Trotzdem muss er den Makler nach Erfolg sofort informieren. Ein Alleinauftrag hingegen bedeutet den Ausschluss von anderen Maklern während der Laufzeit.
- Maklerprovision: Festlegung der prozentualen Höhe der Vergütung. Außerdem muss geregelt sein, unter welchen Umständen der Betrag fällig wird.
- Möglichkeiten zur Kündigung oder Verlängerung des Maklervertrags.
Varianten des Maklervertrages
- „Allgemeiner Maklervertrag“: Hier hat der Makler das Recht, die Immobilie anbieten zu dürfen. Im Erfolgsfall erhält der Makler eine Vergütung. Allerdings besteht für den Makler keine Verpflichtung auch aktiv zu werden. Außerdem kann der Immobilieneigentümer weiterhin selber aktiv bleiben.
- „Makler-Alleinauftrag“ (einfacher): Der Immobilieneigentümer verzichtet darauf, weitere Makler zu beauftragen. Des Weiteren kann der Vertrag nicht einfach widerrufen werden. Im Gegenzug ist der Makler verpflichtet, aktiv zu werden. Der Vertrag sollte zeitlich begrenzt sein (max. 1 Jahr). Danach könnte ein neuer Vertrag abgeschlossen werden.
- „Qualifizierter Makler-Alleinauftrag“: Vor der Einführung des Bestellerprinzips kam der „Qualifizierte Makler-Alleinauftrag“ nur sehr selten vor. Der Immobilieneigentümer verpflichtet sich, Mietinteressenten an den Makler zu verweisen („Verweisungsklausel“) und ihn bei Vertragsverhandlungen hinzuziehen („Hinzuziehungsklausel“).
-> Meist ist ein „Makler-Alleinauftrag“ zu empfehlen. Besonderheiten können als „Individualvereinbarung“ in die Vertragsanlage eingefügt werden.
Provision
Makler leben von den Provisionen bei erfolgreichen Vermittlungen.
Vermietung: Bei der Vermittlung von Vermietungen galt früher eine Maklerprovision von max. 2 Nettokaltmieten + Mehrwertsteuer. Seit Juni 2015 gilt das Bestellerprinzip: „Wer den Makler bestellt, der bezahlt ihn auch“. Die Kosten für die Mietersuche sind für Vermieter steuerlich absetzbar!
Immobilienkauf: Bei einem Immobilienkauf ist die Maklerprovision frei verhandelbar. Es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. Üblich sind 3,57-7,14% des Kaufpreises (je nach Bundesland). Teilweise gibt es auch Festpreismakler.
Manche Makler werben mitunter mit „provisionsfrei“. Dann kann davon ausgegangen werden, dass die Provision bereits im Kaufpreis enthalten ist.
Um die Maklerprovision bei einem Maklerangebot einzusparen, könnte versucht werden, mit dem Eigentümer der Immobilie direkt Kontakt aufzunehmen. Das kann einige tausend Euro sparen.
Beurteilung von Maklern
- Makler versuchen normalerweise, den maximal erzielbaren Preis heraus zu handeln. Das erhöht schließlich ihre Provision. Alternativ zur Provision könnte dem Makler ein Bonus angeboten werden, wenn er es schafft eine Immobilie für weniger / mehr als den Betrag x zu kaufen / verkaufen. Manche Makler geben vor einem höheren Erlös auch einem raschen Verkaufserfolg den Vorzug.
- Anfallende Verwaltungsarbeit wird vom Makler übernommen. (Immobilienbewertung und Preisfindung, Exposés-Erstellung, Aufgeben von Inseraten, Kontakt mit Kaufinteressenten, Wahrnehmen von Besichtigungsterminen und Verkaufsgespräche).
2.4 Beispielrechnung Nebenkosten Baden-Württemberg:
Kaufpreis: 200000€
+ Grunderwerbsteuer (5%): 10000€
+ Notar-/ Grundbuchkosten (1,5%): 3000€
+ Maklerprovision (7,14%): 14280€
+ Evtl. Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung (ca. 0,5% der Darlehenssumme)
+ Evtl. Wertermittlungsgutachten
= Gesamtkosten: 227280€ (ein Plus von 13,64%)
Ein Objekt, das mit 200000 Euro ausgezeichnet ist, kostet tatsächlich also 213000€ (ohne Makler) und 227280€ (mit Makler). Die Nebenkosten sollten immer selber bezahlbar sein! Banken sind hier besonders streng und es ist andernfalls mit hohen Zinsaufschlägen zu rechnen.
Grundstückskosten
Kaufpreis
+ Grunderwerbsteuer je nach Bundesland
+ Notarkosten für die Kaufabwicklung (ca. 1% des Kaufpreises)
+ Grundbuchkosten für die Eigentumsumschreibung (ca. 0,5% des Kaufpreises)
+ Evtl. Maklerprovision
+ Evtl. Erschließungskosten (Straßenanlieger- und Vermessungsgebühren, Ver- und Entsorgung, …)
+ Evtl. Herrichtungskosten (Rodung, Beseitigung von Altlasten, Abriss vorhandener Gebäude, …)
= Grundstücksgesamtkosten
Gebäudekosten
Baukosten der Immobilie
+ Kosten für Außenanlagen
+ Wenn nicht in den Baukosten