Augen auf beim Immo-Kauf. Martin Kühn
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der Zeit und wird sich in den kommenden Jahrzehnten großen Aufgaben in ihren Großstädten stellen müssen. Neben dem Müll und der Infrastruktur sind es auch die Behörden, Schulen und Co., denen schnell verstärkt Beachtung geschenkt werden müssen. Für den Immobilienmarkt sind diese Entwicklungen insbesondere für uns Investoren wichtige Faktoren bei Kaufentscheidungen, weil wir zum Teil Umbaukosten sowie Leerstandsquoten usw. anders als früher berücksichtigen müssen. Im Folgenden möchte ich auf einige dieser Punkte näher eingehen.
Gesetzgeber, die versuchen den Markt zu regulieren, aber alles verschlimmern!
Der Immobilienmarkt wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und durch den Gesetzgeber reguliert. Der deutsche Gesetzgeber versucht schon seit Jahren, sich bei Mietern durch Gesetzesvorstöße zu profilieren, leider mit fehlerhaften Ansätzen, welches das Ergebnis ja deutlich belegt. Dies sind recht hart Worte für einige, sie treffen es aber leider auf den Punkt, denn es sind diese schnellen und ungenügend überlegten Gesetze, welche zu den heute herrschenden Verhältnissen geführt haben. Es handelt sich nicht um einen Vorwurf an und für sich, denn der Ansatz, sich dem Problem anzunehmen, war vollkommen richtig. Leider wurde der Markt mit falschen Akzenten aber verschlimmert, anstatt dass Abhilfe geschaffen wurde. Die vom Gesetzgeber angestoßenen Ansätze und damit seine Einmischung in den Markt, sei es durch das Bestellerprinzip, die Mietpreisbremse, dem Verbot von Luxussanierungen oder der Ideen zur Erhöhung von Grundsteuern, haben in keiner Weise zu einer Entspannung am Wohnungsmarkt geführt. Weder was die Anzahl von Wohneinheiten noch die Immobilienpreise angeht. Man könnte denken, dass es für den einen oder anderen Politiker von Interesse ist, sich über den leichten und günstigen Weg bei Mietern zu profilieren in dem sie Gesetze zur Regulierung vom Treiben der ach so „bösen“ Vermieter erlassen, anstatt sich wirtschaftlich des Problems anzunehmen.
Lassen Sie mich einige Ansätze beschreiben durch die der Gesetzgeber Beiträge leisten könnte, um die Lage auf dem Immobilienmarkt zu entspannen. Da sind zum einen konkrete Maßnahmen, die ohne viel Geld in die Hand nehmen zu müssen, förderlich wären: der Neubau könnte zum Beispiel unterstützt werden durch die Ausweisung zusätzlicher, bebaubarer Flächen, durch das Schließen von Baulücken oder durch beschleunigte Baugenehmigungen, einschließlich der für Dachgeschossausbauten. Auf diese Weisen könnte es für Investoren attraktiver werden, sich dem Neubau zu widmen. Es gibt aber natürlich auch die Möglichkeit, Wohnbauförderung mit Auflagen, wie z.B. günstigen Mieten, zu betreiben. Alle diese Instrumente sind zielführend und würden dem Mietmarkt helfen, da dann das bekannte Marktgesetz zielgerichtet Beachtung finden würde wonach „Preis durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird“. Solange aber die steigende Nachfrage auf zu wenig Angebote trifft, werden sich die Preise entsprechend entwickeln und Mieter an den weiter steigenden Lebenshaltungskosten leiden.
Was steht einer Verbesserung der Situation von Seiten des Gesetzes noch im Wege? Da wäre beim Mietrecht zum Beispiel die Kappungsgrenze zu nennen, die dem Eigentümer eine Erhöhung der Miete in einigen Städten nur alle drei Jahre um 15% auf die Nettokaltmiete gestattet. Bei niedrigen Ausgangsmieten und hohen Instandhaltungskosten, schmälert dies für Investoren die Erträge und sie werden vom Bestandsmarkt verschreckt. Diese Situation betrifft vor allem Berlin. In der Hauptstadt gibt es noch heute im Jahr 2018 Mieter, die Verträge für tolle Altbauwohnungen in zentraler Lage für 2,80 Euro pro Quadratmeter haben. Die Erhöhung der Grundsteuer führt faktisch zu Mieterhöhungen, da diese Mehrkosten auf die Mieter umgelegt werden und somit die Gesamtmieten weiter in die Höhe treibt. Den Bestand zu regulieren und dabei den so dringend benötigten Neubau zu vernachlässigen ist leider das aktuelle Ergebnis der stattgefundenen Bemühungen. Der Markt wird sich immer neu erfinden und Wege finden, um aus den starken Nachfragen einen Gewinn zu erzielen. Es gibt einige Politiker, die diese Ansätze bereits seit längerem aufzeigen und ich hoffe, dass sie damit bald auf offene Ohren treffen werden. Wenn Immobilienkäufer durch Gesetzgeber zum Verkauf gedrängt werden, weil das Halten einer Immobilie bestraft wird, öffnet der Gesetzgeber den Spekulanten die Türen. Bestandshalter einer Immobilie müssen gestärkt und nicht angegangen werden.
Ich persönlich wünsche mir für den Immobilienmarkt weniger schnelle Gesetzesvorstöße, die im Ergebnis nur alle Seiten gegeneinander aufbringen, sondern solche, die das Problem an der Wurzel angehen und die den Neubau in den Fokus nehmen. Auch wenn beim Neubau nicht selten hohe Mieten erzielt werden, sind es doch die neugebauten Wohnungen, die dem Markt helfen. Durch sie entstehen zahlreiche Alternativen, die für Entspannung am Wohnungsmarkt und bei den Mietpreisen sorgen. Durch jeden Mieter, der in einen teuren Neubau zieht, wird dessen alte Wohnung frei.
Wenn einzelne Personen und nicht die Regierung über Wohnraum entscheiden dürfen
In einem Beispiel aus dem Jahr 2018 möchte ich ihnen nun aufzeigen wie in der täglichen Praxis die dringend benötigte Entspannung am Wohnungsmarkt verhindert wird. Ich persönlich war bei dem Stadtentwicklungsamt eines Bezirkes, wo ich für ein Haus aus dem Bestand die Bebaubarkeit klären wollte. Das über 100 Jahre alte Haus besteht aus einem Vorderhaus mit 4 Etagen, sowie einem nicht ausgebauten Dachgeschoß und einer derzeit als Lagerfläche und ehemals Büro genutzten Remise (also einem weiteren Haus über 2 Etagen) im Innenhof. Nachdem mich die wirklich netten Damen und Herren des Bauamtes an die Kolleginnen und Kollegen der Stadtentwicklung verwiesen hatten, wurde ich dort voller Zuversicht vorstellig. Die ebenfalls hilfsbereite Dame dort, nahm sich ausreichend Zeit mein Anliegen zu erfassen und sich ein Bild zu machen. Mit Hilfe von Luftbildern, Flurkarte und Ansichten zeigte ich ihr die geschlossene Bebauung des Wohnblockes und zahlreichen Seitenflügel der direkten Nachbarn. Mein Bestreben war es nun also eine Genehmigung für den Bau eines weiteren Seitenflügels zu erhalten und somit die vorhandene Remise um 2 Etagen zu erhöhen und mit Hilfe von Balkonlösungen die Gebäude miteinander zu verbinden, was im Zusammenhang mit dem Ausbau des Daches ideal wäre. Ideal wäre dies, weil es die Baukosten drücken würde und somit eine Wirtschaftlichkeit selbst bei geringeren Mieten rechtfertigen würde. Es ging um mehr als 700m² Wohnfläche, die in der Berliner Innenstadt entstehen sollte. Die Dame folgte meiner Ausführung und zeigte mir auf, dass es nachdem ich hartnäckig die Vorteile aufzeigte, es eventuell vorstellbar wäre, wenn ich mich um die Genehmigung des Nachbarhauses kümmern könnte. Ich bedankte mich und wollte schon fast zusammenpacken als Sie mir erklärte, dass der Entscheider dieser Abteilung gerade hier sei. Im Glauben, dass dieses Gespräch nun gleich zu einem perfekten Abschluss findet, stellte ich diesem alles noch einmal genauso wie der Kollegin vor. Leider war es diesem Herrn nicht möglich, sich dem Thema lösungsorientiert anzunehmen. Ich möchte seine Aussage zitieren, weil ich es als wichtig empfinde, dass wir alle die Probleme erkennen. Der Herr erklärte mir, dass „wir doch aus den Generationen vor unserer Zeit lernen müssen, sonst haben wir wieder Pest und Cholera“. Weil es nicht genug Ausgleichsflächen für Freibäder und Schulen gäbe, kann er einen Seitenflügel dort nicht genehmigen. Der Herr bringt als Grund die Verhinderung von Pest und Cholera. Mein Verweis auf die Nachbarbebauung interessierte ihn nicht und er betonte noch einmal, dass unter seiner Leitung dort kein Seitenflügel gebaut wird. Nachdem ich dies als von ihm gesetzt stehen ließ, wollte ich den Termin dennoch produktiv nutzen und kam auf die dort befindliche Remise im Innenhof zu sprechen. Leider ist im Bauarchiv hierzu nichts mehr zu finden. Mein Bestreben, diese zu zwei Wohnungen auszubauen zerlegte der Herr mir innerhalb von Sekunden und fast schon mit Freude. Dies sei nur möglich, wenn es bereits eine Umnutzung zu Wohnzwecken gab, was leider nicht der Fall ist. Ich dürfe doch aber dieses Gebäude ausbauen und an einen Gewerbemieter vermieten, so der Herr. Jedoch kenne ich den Bedarf am Markt und dieser Lage, was mich zum erneuten Gegenschlag ausholen ließ, in dem ich erneut auf den Wunsch der Umnutzung zu Wohnzwecken plädierte, was er mir dann langsam als „lästig“ auslegte. Wenn ich diese Remise zu Wohnzwecken ausbauen und vermieten möchte, würde man meinen Antrag zur Umnutzung als Neubau betrachten. Man würde es als Neubau sehen. Ich muss mich an dieser Stelle so deutlich wiederholen, weil es an Irrsinn ja kaum zu überbieten ist, dass ein existierendes Haus im Innenhof wegen der Umnutzung plötzlich als Neubau betrachtet werden soll. Die Folgen dieser anderen Betrachtungsweise ist nämlich, dass man plötzlich die Abstandsflächen zum Nachbarn einhalten und somit den Baukörper, also das existierende Haus abreißen müsste. Das neue Baufenster bzw. Baufeld wäre dann entsprechend vom Amt vorgegeben und kleiner als die bisherige Grundfläche des Baukörpers. Ungeachtet, dass dieser Baukörper genehmigungspflichtig wäre, also noch von vielen anderen Faktoren abhängig