Аренда земельных участков. Законодательство и практика. В. В. Солдатенков
Читать онлайн книгу.
потребует заключения дополнительных соглашений и их государственной регистрации.
Разъяснения по данному вопросу содержатся в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”», согласно которому соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. В случае отказа арендатора от изменения условий договора в части, касающейся размера арендной платы, арендодателю необходимо будет заявить соответствующее требование об изменении договора в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
На практике вызывает сложность в применении п. 2 ст. 614 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» не предусматривают иных сроков пересмотра арендной платы. Следовательно, применительно к аренде земельных участков указанное правило следует понимать как запрет арендодателю изменять арендную плату чаще одного раза в год, что обеспечивает стабильность арендных отношений. Императивный характер данной нормы позволяет сделать вывод, что соглашением сторон изменить указанный срок также нельзя, а это, безусловно, ограничивает действие принципа свободы договора.
Судебная практика по данному вопросу неоднозначна. Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» дал судам следующие руководящие разъяснения. Необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. При этом была поддержана позиция, согласно которой фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Одновременно суд указал, что установление ставки арендной платы в сумме,