Государственная поддержка жилищного строительства и развития коммунальной инфраструктуры. С. Б. Сиваев
Читать онлайн книгу.
объем строительства и реконструкции приходится на единичные земельные участки, которые порождают потребность в объектах технической и социальной инфраструктуры;
3) объекты технической и социальной инфраструктуры – это объекты сетевые, обслуживающие не отдельные земельные участки, а их совокупности – ячейки планировочной структуры города (кварталы, районы, планировочные районы);
4) частные застройщики не в состоянии в полном объеме обеспечить развитие сетевых объектов. Застройщики-девелоперы, которые комплексно развивают, обустраивают соответствующие территории – кварталы, микрорайоны, районы, также могут решить задачу развития всей совокупности сетевых объектов лишь частично, поскольку существуют пределы и их возможностей.
Задача решается путем:
а) участия публичной власти в развитии технической и социальной инфраструктуры;
б) партнерства публичной власти с частными застройщиками-девелоперами.
Принципы такого партнерства рассмотрены в теме 5 настоящего курса.
В условиях рынка недвижимости возможность системного планирования-проектирования развития города возникает при одновременном наличии двух условий:
1) если ставится задача соотнести между собой показатели объемов возможного строительства и реконструкции и показатели запланированных для этого объемов инженерных ресурсов и социальных услуг;
2) если частным лицам (не подотчетным публичной власти) гарантирована возможность реализации запланированных объемов строительства, реконструкции, а также установлены «потолки», пределы, превышение которых недопустимо по той причине, что это нарушает баланс «потребности – ресурсы» и сводит на нет возможность планирования и реализации решений документов планирования. Одновременное гарантирование возможности строительства и его инициирования, а также того, что установленные пределы не будут превышены, обеспечивается установлением правил землепользования и застройки юридически значимых и для администрации, и для частных лиц градостроительных регламентов.
Если есть первое условие, но нет второго (нет правил землепользования и застройки), то это означает, что:
• первое условие (планирование) превращено в номинальное действие, «камуфляж», поскольку результаты планирования ни на что не опираются, нет правовых гарантий того, что запланированный баланс потребности – ресурсы не будет перечеркнут индивидуальными внесистемными решениями администрации или волюнтаристскими действиями частных застройщиков;
• второе условие (градостроительное зонирование в виде юридически значимых градостроительных регламентов) замещено квазиправовыми и неправовыми эрзац-технологиями, основанными на индивидуальных административных процедурах предварительного согласования мест размещения объектов строительства, которые игнорируют все возможные