Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста. Мария Павловна Сорокина
Читать онлайн книгу.
диапазоне (как правило, они расположены в кирпичных домах, возведенных по индивидуальным проектам) дело обстоит сложнее. Покупатели нетиповой квартиры готовы уплатить на несколько тысяч долларов больше за «индивидуальность» – лучшую планировку, престижный район и т. д. Они также готовы доплатить за ремонт – при условии, что он понравится. В этом случае «освежающего» косметического ремонта не достаточно. Важны другие детали – наличие стеклопакетов, импортной сантехники, электрических розеток иностранного производства (так называемый «частичный евроремонт»).
Однако ни приглашение модного дизайнера, ни вложения в дорогую столярку не окупятся, если вкусы продавца и покупателя не совпадают. У покупателя, кроме всего прочего, и логика своя: затраты на переделку в отремонтированной квартире будут больше, чем в запущенной. В «лишние» 10–15 % затрат войдут отбитый кафель, снятый паркет и другая «пред-ремонтная» подготовка.
Особенно мало шансов окупить вложения у хозяев квартир, которые ремонтировали их, реализуя собственные представления о шикарной жизни. И сегодня можно встретить квартиру в рядовом панельном доме, в отделку которой в начале 90-х неожиданно разбогатевшие хозяева вложили много денег и собственных представлений о красоте. Такие квартиры попадают под определение «кич» и продаются подолгу.
Встроенная кухня может даже снизить стоимость квартиры. Многие владельцы в процессе ремонта меняют обычные плиты и холодильники на встроенную бытовую технику. При переезде такую кухню вряд ли получится забрать с собой, а угодить вкусу покупателя – тем более. Даже если покупатель согласится доплатить за встроенную кухню, она будет оценена в половину стоимости (из-за амортизации).
Есть покупатели, которые хотят приобрести квартиру и сразу жить в ней (большинство из них – приезжие), и доля таких сделок ежегодно растет. Также есть покупатели, которым жаль тратить на ремонт свое драгоценное время, но и они будут искать квартиру, отделанную в соответствии с собственными представлениями о качестве и уюте.
Есть случаи, когда вложения в ремонт оправдывают себя. Например, имеет смысл отремонтировать некоторые инженерные системы внутри квартиры. Поменять водопроводную арматуру или электрическую проводку – не слишком затратное мероприятие. Однако менять стояки можно лишь в том случае, если на это согласятся все соседи, через квартиры которых проходит стояк. Новые трубы могут повысить стоимость жилья.
Стоимость ремонта обязательно учитывается оценщиками, если квартира пойдет в залог под ипотечный кредит.
Существуют также квартиры, в отношении которых вкусы покупателя и продавца совпадают полностью – то, что специалисты называют точным попаданием. Обычно это заслуга профессионального дизайнера или хорошего вкуса бывшего хозяина квартиры. Покупатель согласится доплатить за ремонт, если он безупречен. Никто еще не возражал против мраморных подоконников или пробкового пола, но мода скоротечна, и ремонт, сделанный в соответствии с последним