«Мост» – уникальная технология бизнеса. Валентин Фрост
Читать онлайн книгу.
может послужить огромное количество доходных домов в Санкт-Петербурге. Одним словом, портрет покупателя здесь – инвестор, которому интересны долгосрочные инвестиции.
В этом методе «Лайт» очень много дополнительных аспектов. Это, например, отсутствие ипотеки. Также нужно забыть о маткапитале и других субсидиях – только нал. Еще одна особенность – отказы от преимущественного права покупки. И многое-многое другое.
Всегда выбирайте самый трудный путь: на нем вы не встретите конкурентов.
Метод «Хард»
На рынке недвижимости любого города нашей страны есть объекты, которые привлекательны лишь тогда, когда такими объектами владеешь, но не покупаешь. Слишком долгосрочные инвестиции.
Разберем на примере отеля на берегу моря, улица Прибрежная.
Стоимость объекта: 40 000 000 рублей.
Площадь объекта: 500 кв. м (полезная площадь).
Номерной фонд: 24.
Среднегодовая ставка размещения в сутки: 2 500 рублей.
Загрузка отеля: 237 дней – 65%.
Доход от аренды одного апартамента в год: 592 500 рублей.
Чистая прибыль одного апартамента: 414 750 рублей (вычитаем 30%, которые забирает себе управляющая компания (УК)).
Чистая прибыль объекта: 24 умножаем на 414 750 рублей и получаем 9 954 000 рублей.
Вычисляем срок окупаемости: стоимость объекта делим на чистую прибыль и получаем 4 года.
Это срок, за который инвестор возвращает вложенные инвестиции.
Ремарка: инвестор может повысить классовость, дополнительно проинвестировать в обновление ремонта, создание зон отдыха, сауны и бассейна и тем самым получить более высокую среднегодовую ставку размещения в сутки, т.е. ускорить срок возврата инвестиций.
Объект недвижимости – действующий отель.
В связи с долгим нахождением на рынке недвижимости сверхмотивированный собственник готов идти на рассрочку от полугода до года.
Нам необходимо встретиться с собственником, а самое главное – взять у него весь пакет документов, поэтажный план для произведения расчета. А вот и сам расчет:
Стоимость объекта 40 000 000 делим на полезную площадь 500 кв. м.
Получаем стоимость одного квадратного метра = 80 000 рублей.
80 000 рублей за готовую недвижимость с ремонтом, мебелью и техникой на берегу моря!
Производится анализ рынка в данном районе.
Стоимость квадратного метра на стадии строительства в данном районе начинается от 300 000 рублей за 1 кв. м (на первое января 2022 года).
Из проекта видно, что если данный объект недвижимости распродать поапартаментно, то вместо общей стоимости 40 000 000 рублей объект будет реализован на сумму 150 000 000 рублей.
Именно так и зарабатывают застройщики города Сочи. Извлекая прибыль из продаж строящихся квартир, застройщики вкладывают эту прибыль в гостевые дома, производят реконструкцию и изменяют концепцию, оформляют документы и на выходе получают минимум х2 (умножают свою прибыль в два раза). Врезаясь в подобные