Сам себе риэлтор. Решение вашего квартирного вопроса. Вадим Шабалин
Читать онлайн книгу.
покупатель сделал такое предложение: «Подбирайте сразу для себя три квартиры, как они будут, я все оплачиваю; и одновременно Вы продаете мне коммуналку». Эта схема среди профессиональных маклеров называется «Оплата сразу» (см. соответствующий столбец в табл. 3.6.2).
Предложение второго звучит так: «У меня нет сразу такой суммы денег (370 тыс. долл.). Я буду оплачивать квартиры по частям: подберите первую, я ее выкуплю пока на себя, потом аналогично и вторую, и третью. После этого мы поменяемся – жильцы поедут в свои маленькие квартирки, а я – в бывшую коммуналку». Такая схема у риэлторов называется «Оплата по частям» (см. последний столбец таблицы 3.6.2).
Какой из двух предлагаемых вариантов лучше выбрать? С финансовой точки зрения предпочтительнее второй – ведь «по частям» квартиры вы купите, безусловно, по более низкой цене, чем «сразу». С точки зрения безопасности совершения сделки – однозначного ответа нет: при реализации плана «по частям» последние из соседей могут взять и «передумать» (нарочно, чтобы выбить с покупателя больше денег или выторговать более выгодные условия: «А куда он денется – ведь две квартиры уже купил»). В случае «сразу» у Вас будет меньше времени на проверку вариантов (подобрать три квартиры за месяц трудно даже опытным риэлторам).
Следующий этап – подбор маленьких квартир «для себя». На этом этапе рекомендуем обратиться в проверенное риэлторское агентство (как такое подобрать, изложено в главе 1.18). Старайтесь не использовать для этих целей варианты АВИТО и даже ЦИАНа – как показала практика, примерно 10–15 % таковых исходит от аферистов и недобросовестных посредников.
И, наконец, последнее – юридическое оформление сделки.
Первый вопрос, который здесь возникает, – приватизировать ли на себя коммуналку? До нахождения конкретного покупателя лучше оставить вопрос открытым: часть будущих хозяев желает ехать в неприватизированную квартиру (чтобы в случае чего не арестовали бы имущество), часть уже утратили свое право однократной бесплатной приватизации и поэтому требуют, чтобы это сделали жильцы. Решайте, как быть, в каждом конкретном случае (см. главу 2.2 второй части книги).
Еще один актуальный вопрос: как оформлять отчуждение коммуналки будущему хозяину в случае приватизации – путем двойной купли-продажи (альтернативной покупки) или мены (не путайте с обменом)? Проконсультируйтесь по этому вопросу со специалистом, работающим на рынке недвижимости (желательно, чтобы это не был юрист, знакомый с будущим хозяином). В большинстве случаев жильцам коммуналки выгодно делать мену (покупатель оформляет маленькие квартирки на себя или своих родственников, а потом подписывает договор мены).
Это признаки аферы «лжерасселение» (см. главу 1.14), которая может привести к тому, что Вы, уважаемые