Практика инвестирования в коммерческую недвижимость. Айдар Вафин
Читать онлайн книгу.
есть множество других обстоятельств, которые можно перечислять еще долго. Но вам во что бы то ни стало нужно получить согласие. Следовательно, этот процесс может затянуться от нескольких месяцев до бесконечности. Кроме различных обстоятельств, обозначенных выше, можно столкнуться и с тем, что особо предприимчивые собственники попросят денежное вознаграждение в сумме, которая им только может прийти на ум в тот момент. (По своему опыту: мнения многих жильцов о предприимчивом человеке, который желает из квартиры на первом этаже сделать коммерческую недвижимость, разнятся и они считают, что необходимо с такого человека что-то обязательно “поиметь”). Как же быть? Казалось бы, все просто – подделай подпись, распишись и сдай протокол. Но! Это уже статья Уголовного кодекса Российской Федерации, да и, к слову сказать, протоколы сейчас выборочно проверяются. Даже если у вас получилось ввести в заблуждение всех с поддельным протоколом и вас в этом не уличили, любой из жильцов дома может обратиться в суд с иском о признании протокола недействительным, и выиграет это дело. Таких прецедентов множество! В этом случае вам необходимо будет демонтировать за свой счет входную группу и привести все в первоначальный вид. И вот вы уже не счастливый обладатель коммерческой недвижимости, которую в своих мечтах сдавали в аренду, а собственник проблемного объекта.
Подытожим: мечта о переводе первых этажей в нежилой фонд похоронена под обстоятельствами непреодолимой силы третьих лиц.
Рассмотрим следующий мотив покупки коммерческой недвижимости – сетевой большой арендатор.
Признавайтесь, наверняка вас посещали такие мысли: «Куплю помещения с сетевым продовольственным магазином «Пятерочка» или «Магнит», на доход с аренды буду жить, путешествовать. Стабильный доход мне обеспечен!».
Итак, цена на такие помещения начинается примерно от 20 млн. рублей в зависимости от локации, площади и арендатора, но тут тоже много подводных камней.
Если вы ранее не сталкивались или не прорабатывали эти проекты, не имеете представления об арендном бизнесе с вышеуказанными арендаторами, то вы можете совершить множество дорогостоящих ошибок. Одна из наиболее распространенных – психологическая. Во всех крупных сетях есть специальные отделы, главная задача которых – сокращать расходы, а именно занижать арендную ставку. Поэтому будьте готовы периодически получать письма или звонки примерного такого содержания: «у нас все плохо», «дела совсем не идут», «продажи в последнее время сильно упали», «…а рядом открылся наш основной конкурент» «мы очень сильно хотели продолжить вам платить ту же ставку, но не можем, и это не прихоть, а условия, которые диктует рынок». Когда вы им приведете железный, на ваш взгляд, аргумент: «Я как ни зайду, у вас очередь на кассах!», вам все подробно объяснят, приведут статистку и покажут отчеты, свидетельствующие о том, что средний чек упал чуть ли не в 2 раза (все зависит от наглости и уверенности менеджера или специалиста, который ведет