Wohnungseigentum 2017. Henning Lindhoff
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Verkäufers, für Fehler oder Mängel des Kaufobjekts oder Werks einzustehen. Allerdings gestaltet sich die Unterscheidung zwischen einem Gewährleistungs- und Instandhaltungsanspruch für die einzelnen Wohnungseigentümer desöfteren eher schwierig.
Zu den verjährbaren Gewährleistungsansprüchen gehört auch der Anspruch auf Beseitigung eines Baumangels der Wohneigentumsanlage. Gemäß Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) tritt die Verjährung der Gewährleistungsansprüche aus Bauleistungen fünf Jahre nach Abnahme des Bauwerks ein. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) sieht zwar nur eine vierjährige Gewährleistungsfrist vor. Meist wird aber auch für Bauverträge, die nach den allgemeinen Geschäftsbedingungen der VOB abgeschlossen werden, die fünfjährige Frist vereinbart. Bei neu gebauten Eigentumswohnungen beginnt im Regelfall ab der Schlussabnahme eine vier- oder fünfjährige Gewährleistungsfrist.
Treten Mängel am Gemeinschaftseigentum auf, hat zunächst jeder einzelne Eigentümer einen Anspruch darauf, dass das Gemeinschaftseigentum mangelfrei hergestellt wird. So hat etwa jeder Erwerber Anspruch darauf, dass ein Mangel beseitigt wird. Die Gemeinschaft kann jedoch durch einen Mehrheitsbeschluss die Kompetenz an sich ziehen, die Gewährleistungsansprüche zu verfolgen. Mit diesem Beschluss ist allein die Gemeinschaft dafür zuständig, die Beseitigung von Mängeln durchzusetzen.
Kann keine Gewährleistung mehr geltend gemacht werden, verbleiben die Kosten der Mängelbeseitigung bei den Wohnungseigentümern. Die notwendigen Maßnahmen werden dann als Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung durchgeführt, auf die jeder Eigentümer einen Anspruch hat. Die Wohnungseigentümer müssen sich gemäß dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel an den Kosten beteiligen.
In einem, dies verdeutlichenden, konkreten Fall wollte ein Wohnungseigentümer erreichen, dass seine Eigentümergemeinschaft einen an seiner Eigentumswohnung fehlenden Balkon nachträglich anbauen lässt. Zum Zeitpunkt des Umbaus der Wohneigentumsanlage von einem Hotelgebäude in ein Mehrfamilienwohnhaus mit neun Eigentumswohnungen, wurden die meisten Wohnungen planmäßig mit Balkonen ausgestattet. Bei der Eigentumswohnung des betroffenen Wohnungseigentümers wurde dies jedoch versehentlich unterlassen. Deshalb forderte der Eigentümer die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auf, dem nachträglichen Anbau eines Balkons an seine Eigentumswohnung zuzustimmen. In einer anschließenden Eigentümerversammlung lehnten die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft dies jedoch per Beschluss ab. Dagegen reichte der Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage ein, die letztendlich jedoch keinen Erfolg hatte, denn ein etwaiger Sanierungsanspruch des klagenden Wohnungseigentümers gemäß Paragraph 21 Absatz 3 und 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) war bereits verjährt.
Das Amtsgericht Wetzlar entschied (Aktenzeichen 38 C 951/13), dass es bei der plangemäßen Anbringung eines Balkons an einer Eigentumswohnung nicht um die Beseitigung eines Mangels am Gemeinschaftseigentum und damit die Durchsetzung eines Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung gehe. Vielmehr handle es sich um die Beseitigung eines baulichen Ausführungsmangels. Ein darauf gerichteter Anspruch unterliegt aber der Regelverjährung nach BGB beziehungsweise VOB. Die Klage hätte viele Jahre zuvor bereits eingereicht werden müssen, als der Kläger von diesem Baumangel erfahren hatte.
Betriebskosten
Umlageschlüssel kann vom Vermieter bestimmt werden
Jedes Jahr aufs Neue entbrennen unter Mietern und Vermietern Streitigkeiten um die Betriebskostenabrechnung. Entscheidender Auslöser ist dabei oft die Frage, nach welchem Verhältnis die Kosten verteilt werden, also welcher Umlageschlüssel gelten soll.
Gemäß Paragraph 556a Absatz 1 BGB müssen die Betriebskosten nach Wohnfläche, gemessen in Quadratmetern, umgelegt werden, sofern die Parteien zuvor nichts anderes vereinbart haben. Sie sind allerdings frei, abweichende Vereinbarungen zu treffen.
In seinem Urteil vom 5. November 2014 (Aktenzeichen VIII ZR 257/13) stellte der Bundesgerichtshof klar, dass es zulässig sei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Recht des Vermieters zu vereinbaren, wenn zwei Voraussetzungen erfüllt sind:
Erstens müsse der Vermieter einen üblichen und sachgerechten Umlagemaßstab wählen. Zweitens dürfe es nur ein einmaliges Bestimmungsrecht des Vermieters sein. Sofern nach Beginn des Mietverhältnisses mit der ersten Betriebskostenabrechnung ein bestimmter Umlageschlüssel festgelegt ist, sei auch der Vermieter zukünftig hieran gebunden.
Im vorliegenden Fall hatten die Streitparteien im Mietvertrag keinen konkreten Umlageschlüssel, wie zum Beispiel „nach Personen“ oder „nach Quadratmetern“, festgelegt, sondern vereinbart, dass der Vermieter den Umlageschlüssel mit der ersten Abrechnung über die Betriebskosten nach „billigem Ermessen“ festlegen dürfe. Der Vermieter konnte also nach seinen Vorstellungen bei der Erstellung der ersten Nebenkostenabrechnungen den Umlageschlüssel für die Zukunft festlegen.
Nach Ansicht der Bundesrichter erscheint es zulässig, dass der Vermieter sich vorbehält, erst im Rahmen der ersten Betriebskostenabrechnung einen „billigen“ Umlageschlüssel vorzugeben. Ob dies wirklich Sinn macht, darf allerdings bezweifelt werden. Die Bundesrichter selbst gaben in ihrer Urteilsbegründung zu bedenken, dass die Parteien damit „sehenden Auges“ Streitigkeiten in Kauf nehmen. Denn ob der vom Vermieter gewählte Verteilerschlüssel „billig“, also gerecht ist, mag in manchen Fällen diskutabel sein.
Auch Hausverwalter und Wohnungseigentümergemeinschaften sollten hier auf Nummer sicher gehen und sich an den gesetzlichen Verteilerschlüssel, also die anteilige Wohnfläche, halten. Die damit unter Umständen verbundenen Ungerechtigkeiten sind schlicht hinzunehmen, wie der Gesetzgeber mit seiner gesetzlichen Zweifelsregelung in Paragraph 556a BGB zum Ausdruck bringt. Aus Sicht des Vermieters geht es nur darum, die angefallenen Kosten auf die Mieter seines Hauses zu verteilen. Mit welchem Verteilerschlüssel das geschieht, kann ihm letztlich gleichgültig sein. Daher sollte die vermietende Partei einen möglichst wenig streitträchtigen Umlageschlüssel wählen, also die Wohnfläche und keinesfalls den Personenschlüssel.
Eichgesetz
Aktualisiertes Messwesen
Am 1. Januar 2015 trat eine umfangreiche Aktualisierung („Gesetz zur Neuregelung des gesetzlichen Messwesens vom 25. Juli 2013“) des Mess- und Eichgesetzes (MessEG) in Kraft, die vor allem neue Regelungen bezüglich der Verwendung von Gas-, Strom-, Wasser-, und Wärmezählern bereithält und auch für Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwalter von besonderem Interesse ist.
Anzuzeigen sind ab dem 1. Januar 2015 neue und erneuerte Messgeräte. Gemäß Paragraph 32 MessEG müssen Hausverwalter das je nach Bundesland zuständige Eichamt über den Einsatz entsprechender Geräte informieren. Und dies spätestens sechs Wochen nach der Inbetriebnahme. Die rechtskonforme Meldung muss dabei Informationen bezüglich der Geräteart, des Herstellers, der Typbezeichnung, des Eichjahres und der Anschrift des Gerätenutzers, in der Regel der Eigentümergemeinschaft, beinhalten. Aber: Heizkostenverteiler (HKV) sind von dieser Meldepflicht ausgenommen, da HKV keine geeichten Messgeräte im Sinne des Eichgesetzes darstellen.
Die Folgen einer unterlassenen Meldung können gravierend sein. Bis zu 20.000 Euro Bußgeld drohen, die sich Hausverwalter allerdings sparen können, wenn sie zum Beispiel den digitalen Weg über das Internet wählen oder das Faxgerät bemühen. Am einfachsten ist der bürokratische Aufwand allerdings über den Messdienstleister des Hauses zu umgehen. Hier sollten Hausverwalter unbedingt auf eine entsprechende vertragliche Regelung ab dem achten, sobald ihre Messtechnik erneuert wird. Der Installateur übernimmt dann nach Absprache die Meldung beim Eichamt. Auch im Falle einer rechtswidrig unterlassenen Meldung im Sinne des MessEG wird auf diesem Wege eine Haftung des Hausverwalters vermieden.
Folgende Eichfristen sind abhängig vom Gerät zu beachten: Wärme- und Warmwasserzähler müssen alle fünf Jahre, Kaltwasserzähler alle sechs Jahre, Gaszähler alle acht Jahre und Stromzähler alle 16 Jahre geeicht werden. Wichtig: Ist die vorgeschriebene Eichfrist eines Zählers abgelaufen oder vorzeitig erloschen, darf das Messgerät nicht mehr für den gesetzlichen Abrechnungsverkehr verwendet werden, insbesondere