Wohnungseigentum 2017. Henning Lindhoff
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Denn aufgepasst! Das Aufstellen der Stiefel im gemeinschaftlichen Hausflur könnte zu riskanten Unfällen führen. Zu viele Schuhe und dauerhaft abgestellte Gegenstände im Treppenhaus sind Stolperfallen, versperren Rettungswege, gefährden Bewohner und sind damit verboten. Gerade in den Wintermonaten bleiben Schuhe und Regenschirme oftmals vor den Wohnungstüren zurück. Das verleitet dazu, dort auch andere Gegenstände abzulegen. So wird aus einem Schuhpaar schnell mal ein ganzes Schuhregal. Allerdings können sich diese vor allem auch als Brandbeschleuniger erweisen und damit Hausbewohner wie Besucher gefährden.
Auch wenn’s schwerfällt, gilt: Treppenhäuser und Flure gehören zum Gemeinschaftseigentum und können von Eigentümern und Mietern genutzt werden, solange sich die Nachbarschaft nicht beeinträchtigt fühlt. Das dauerhafte Abstellen von Gegenständen im Hausflur hingegen ist untersagt. Hausverwalter und Eigentümergemeinschaften sollten auch diesbezüglich ihre Hausordnung anpassen. Knecht Ruprecht…, nein, der Gesetzgeber will es so.
Gemeinschaftliche Feste: Kosten dürfen nicht auf Mitglieder umgelegt werden
Feiern sind eine schöne Sache. Auch in der Hausgemeinschaft. Doch nach Wein, Weib und Gesang lauert oftmals ein böser Kater. Manches Mal sogar in Form von Ärger innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Denn die Kosten für ein gemeinschaftliches Fest dürfen nicht auf die Mitglieder der Gemeinschaft umgelegt werden. Dies entschied das Amtsgericht München im Oktober 2014 (Aktenzeichen 481 C 14044/14 WEG).
Im konkreten Fall hatte eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Organisation eines Sommerfestes beschlossen. Die anfallenden Kosten sollten entsprechend der Miteigentumsanteile der Wohnungseigentümer gemäß Paragraph 16 Absatz 2 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) verteilt werden. Spenden sollten den Beitrag eines jeden einzelnen dabei so gering wie möglich halten. Mit der Begründung, die Abhaltung eines Festes sei keine Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Paragraph 21 Absatz 3 WEG, fochten später einige Wohnungseigentümer den Beschluss an.
Mit Erfolg. Einen Verstoß gegen die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung attestierte auch das Amtsgericht München und erklärte den Beschluss der Eigentümerversammlung für nichtig.
Förderung
Neue Heizung kann Kosten sparen
Gordon Moores Gesetz von der regelmäßigen Verdopplung der Leistungsfähigkeit von Rechensystemen scheint in moderater Form auch auf die Heiztechnik anwendbar zu sein.
Moderne Heizsystem arbeiten sehr viel sparsamer und stellen einen weitaus geringeren Posten im Cashflow privater Haushalte dar. Daher kann es sich oft schon lohnen, alte Geräte bereits nach 20 Jahren zu ersetzen.
Und schon beim Kauf können Immobilieneigentümer sparen. Durchschnittlich unterstützen öffentlich-rechtliche Einrichtungen den Modernisierer mit 1.200 Euro pro Anlage. Die bedeutungsvollsten Förderprogramme sind das KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ und das „Marktanreizprogramm“ (MAP) des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). 10 Prozent der Kosten übernimmt die staatliche KfW-Förderbank. Das BAFA bezuschusst auch Solaranlagen. Für eine Anlage zur reinen Warmwasserheizung gibt es mindestens 500 Euro, für eine Anlage zur Heizungsunterstützung mindestens 2.000 Euro. Das BAFA zahlt zudem Fördergelder für den Umstieg auf eine Wärmepumpe oder eine Holz- beziehungsweise Pelletheizung aus.
Hinzu kommen zahlreiche Förderprogramme auf kommunaler und auf Landesebene. Allein für die Anschaffung moderner Gas- und Ölheizungen stehen 960 Töpfe bereit für Zuschüsse und zinsgünstige Kredite.
Das Förderprogramm der BAFA soll besondere Anreize zur Investition in Ökoheizungen schaffen. Die Basisförderung für Pelletkessel steigt um 600 Euro auf 3.000 Euro. Bei Pelletkesseln mit Pufferspeichern sind es künftig 3.500 Euro. Pellet-Öfen mit Wassertasche erhalten künftig 2.000 Euro Grundförderung. Insgesamt stehen 300 Millionen Euro zur Verfügung. Um in den Genuss der Förderung zu kommen, muss vom Handwerker nach der Installation der Heizung ein Antrag eingereicht werden. Das Bundesamt zahlt dann den entsprechenden Betrag an den Hauseigentümer aus.
Grundlage dieser Anreizpolitik stellt die im Jahr 2002 in Kraft getretene Energieeinsparverordnung (EnEV) dar. Hier geht es vor allem darum, den Energiebedarf in älteren Wohngebäuden deutlich zu senken. Nachtstromspeicherheizungen müssen zum Beispiel ausgetauscht werden, wenn diese älter als 30 Jahre sind und in Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen stehen. Und bisher ungedämmte zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen mussten bis Ende 2011 mit einem Mindestwärmeschutz versehen werden.
Reiseführer durch den Dschungel
Das deutschlandweite Dickicht der Fördertöpfe für Hauseigentümer ist kaum zu überblicken, geschweige denn zu lichten. 6.000 Quellen für finanzielle Förderungen stehen aktuell bereit, darunter vor allem direkte Zuschüsse, zinsgünstige Förderkredite und Förderkredite mit niedrigen Tilgungszuschüssen. Sie sollten genutzt werden, um Modernisierungen oder Sanierungen im Gemeinschaftseigentum auch finanziell absichern und damit die benötigte doppelt qualifizierte Mehrheit (drei Viertel der Eigentümer, die mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten) in der Eigentümerversammlung herstellen zu können.
Aktuell legt der Gesetzgeber besonderes Augenmerk auf die Energieeffizienz von Immobilien. So steuert der Staat etwa zehn Prozent der Kosten und bis zu 5.000 Euro je Einzelmaßnahme über einen KfW-Zuschuss für die Dämmung von Dach, Fassade, Keller, für neue Fenster oder für eine neue Heizung und für alle dafür erforderlichen Nebenarbeiten bei. Die Förderquote kann erhöht werden, indem die Gelder vom Bund mit Fördertöpfen des Landes und der Kommune kombiniert werden.
Unterstützung auf dem Weg durch das Förderdickicht können unter anderem die Berater von foerderdata.de bieten. Sie kennen nicht nur die Förderprogramme in Deutschland, Österreich und der Schweiz. Sie wissen auch, wie man Bau- und Modernisierungsnahmen auf Fördermittel optimiert, Zuschüsse kombiniert und maximiert.
Gebühren
Wohnungseigentümer haften gesamtschuldnerisch für Grundbesitzabgaben
Wohnungseigentümer müssen immer auch die laufenden Zahlungsverpflichtungen ihrer gesamten Eigentümergemeinschaft im Blick haben und notfalls für diese in Vorleistung gehen, wenn es um die Begleichung von ausstehenden Gebührenbescheiden geht. Dies entschied das Verwaltungsgericht Neustadt am 11. Dezember 2014 (Aktenzeichen 4 K 777/14).
Im konkreten Fall hatte eine rheinland-pfälzische Gemeinde für eine Liegenschaft Abfallentsorgungsgebühren erhoben und bei nur einem Wohnungseigentümer eingefordert. Dieser hatte das Vorgehen für unzulässig betrachtet und gegen den Bescheid geklagt. Das VG Neustadt widersprach ihm aber und bestätigte seine Haftungspflicht.
Für das Beitrags- und Gebührenrecht sei grundsätzlich im Interesse der Rechtssicherheit der bürgerlich rechtliche Grundstücksbegriff im Sinne des Grundbuchrechts maßgeblich und erlaube nur dann eine Ausnahme, wenn eine solche Auslegung nach dem Inhalt und Sinn des Beitragsrechts in grober Weise unangemessen wäre. Daraus und aus der Grundstücksbezogenheit der Abfallentsorgung folge, dass für das Grundstück im Miteigentum der Wohnungseigentümer nur eine einzige Gebühr entstehen könne, für die die Zweckgemeinschaft der Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch einstehen müsse.
Da es sich also um Gebühren handle, die sich auf das gesamte Grundstück beziehen und nur in einem Betrag insgesamt geltend gemacht werden, bestehe eine sogenannte gesamtschuldnerische Haftung, befand das Verwaltungsgericht.
GEMA: Freudige Botschaft für Eigentümergemeinschaften
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine gemeinsam genutzte Antenne die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht zur Zahlung von Gebühren an die GEMA verpflichtet.
Im konkreten