Wohnungseigentum 2017. Henning Lindhoff
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konkreten Falle hatten Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft einer Wohnanlage gegen die Auffassung der Gemeinschaftsmehrheit geklagt, nach der die Gemeinschaft Betreiberin eines in der Wohnanlage befindlichen Blockheizkraftwerkes sei. Die Kläger vertraten die Meinung, eine neben der WEG existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei die rechtmäßige Betreiberin.
Auslöser dieser Meinungsdifferenz war ein diesbezüglicher Steuerbescheid des zuständigen Finanzamtes, der an die gesamte Eigentümergemeinschaft adressiert war.
Das Finanzgericht gab den Klägern nicht recht und entschied anhand der vorliegenden Dokumente, Rechnungen, Jahresabschlüsse und amtlichen Bescheide, dass das Blockheizkraftwerk unter dem Namen und auf Rechnung der gesamten Gemeinschaft betrieben worden war.
Daher sei für den Betrieb des Blockheizkraftwerks keine außerhalb der Eigentümergemeinschaft gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts notwendig gewesen. Eine Eigentümergemeinschaft könne durchaus Besitzunternehmer sein. Aus der Möglichkeit, Gebrauchsregeln gemäß Paragraph 15 des Wohnungseigentumsgesetzes zu treffen, lasse sich herleiten, so das Gericht, dass die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft gemeinschaftlich unternehmerisch tätig sein könnten, ohne sich zusätzlich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zusammenzuschließen.
Aktuell steht die Revision des Bundesfinanzhofes noch aus.
Neue Pflichten und Subventionen in Sachen Energieeffizienz
Ende 2014 hat das Bundeskabinett mit seinem „Nationalen Aktionsplan Energieeffizienz“ (NAPE) ein umfangreiches Maßnahmenpaket zur Reduktion der Treibhausgasemission bis zum Jahr 2020 beschlossen. Der Ausstoß der als klimaschädlich betrachteten Gase soll dabei in fünf Jahren um 40 Prozent auf jährlich 750 Millionen Tonnen gesenkt werden.
Um dieses ehrgeizige Ziel erreichen zu können, benötigt die Regierung einmal mehr die Unterstützung der privaten Hauseigentümer. So sollen diese diverse energetische Sanierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie zukünftig steuerlich absetzen können und Zuschüsse erhalten. In den kommenden vier Jahren will die Bundesregierung dafür eine Milliarde Euro bereitstellen. Auch die Beratung durch Energieexperten vor Ort soll zukünftig verstärkt aus dem Steuersäckel bezahlt werden. Statt 50 werden ab März 2015 60 Prozent der Kosten subventioniert. Die Höchstbeträge werden angehoben.
Neben solcherlei verlockenden Beihilfen winken den Hauseigentümern allerdings auch so manche neue Pflichten. Ab dem Jahr 2016 sollen alle mehr als 15 Jahre alten Heizungsanlagen ein „Energielabel“ erhalten, das den Energieverbrauch ausweist. Zudem gilt: Öl- und Gasheizungen, die im Jahr 1985 installiert worden sind, müssen bis Ende 2015 durch eine neue Heizung ausgetauscht werden. Für ältere Heizungen ist diese Austauschfrist bereits abgelaufen. Eine Ausnahme gilt hier für Eigentümer von Gebäuden, die mit Niedertemperatur- oder Brennwertkesseln ausgestattet sind. Sie dürfen die vorhandene Heizung weiter betreiben.
In puncto Dämmung beschlossen Umweltministerin Hendricks und ihre Kollegen, dass bis zum Ende des Jahres 2015 die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen zum ungeheizten Dachboden hin gedämmt sein muss. Der Rechtsanwalt Anton Hilbert präzisiert: „Statt der obersten Geschossdecke kann auch das – bisher ungedämmte – Dach kälteisoliert werden. Erfüllt die oberste Geschossdecke oder das Dach allerdings schon ohne Dämmung den DIN-Mindestwärmeschutz, sind weitere Maßnahmen entbehrlich. Der Mindestwärmeschutz ist in der Regel bei Holzbalkendecken immer erfüllt. Auch regelkonform errichtete massive Decken ab Baualtersklasse 1969 erfüllen den Mindestwärmeschutz. Besteht die oberste Geschossdecke also aus einer Holzbalkendecke oder aus einer ab 1969 errichteten Massivdecke, besteht kein Handlungszwang.“ Ausnahmen gelten für Gebäude mit maximal zwei Wohnungen, von denen eine der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. „Dann sind die Nachrüstpflichten erst bei einem Verkauf der Immobilie zu erfüllen. Dazu hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit. Dämmpflichten müssen auch dann nicht erfüllt werden, wenn sie unwirtschaftlich sind, weil die Aufwendungen durch Energieeinsparung innerhalb einer angemessenen Frist nicht kompensiert werden können“, weiß der erfahrene Fachanwalt.
Gaspreis: Verbraucherschutz gilt auch für Eigentümergemeinschaft
Nicht zuletzt aufgrund der politisch verordneten Energiewende ziehen die Preise für Erdgas seit Jahren kräftig an. Wie auch der Strompreis gliedert sich der Gaspreis in vier Bestandteile: die Kosten für den Energieträger, die Netznutzungsentgelte, die öffentlichen Abgaben und die Steuern. Im Vergleich zum Strompreis sind die Entgelte für die Gasversorgung allerdings in größerem Maße verhandelbar. Denn je nach Lieferumfang und Region kann hier der Energieträger selbst bis zu 60 Prozent des Endpreises ausmachen und damit ein weites Feld für Verhandlungen bieten. Strukturierte Bieterabfragen gehören vor diesem Hintergrund zum Pflichtprogramm einer seriösen Hausverwaltung.
Was aber bleibt zu tun, wenn der Gasversorger eine Wohnungseigentümergemeinschaft wie ein Unternehmen behandelt und Klauseln in den Vertrag schreibt, die gegenüber Privatverbrauchern nicht rechtmäßig sind?
Klagen, dachten sich drei Wohnungseigentümergemeinschaften, nachdem ihre Gasversorger Eon und der ehemalige Eon-Hanse-Vertrieb den Gas- an den Ölpreis gekoppelt hatten. Sie zogen bis vor den Bundesgerichtshof. Bereits im Jahr 2010 hatte dieser eine derartige Preisbindung für unwirksam erklärt – allerdings nur in Verträgen zwischen Versorgern und Verbrauchern, zum Beispiel Mietern einer Privatwohnung. Vier Jahre später hieß es allerdings, ähnliche Klauseln gegenüber Unternehmen seien wirksam.
Der Bundesgerichtshof musste in den aktuellen Fällen also klären, ob die Eigentümergemeinschaften als Verbraucher anzusehen sind oder als Unternehmen. Und er entschied zu Gunsten der Wohnungseigentümer. Wohnungseigentümergemeinschaften müssten als Verbraucher behandelt werden und seien dementsprechend rechtlich geschützt, so die Richter in allen drei Fällen (Aktenzeichen ZR 243/13, VIII ZR 260/13 und VIII ZR 109/14). Die umstrittenen Klauseln benachteiligten die Eigentümer unangemessen und seien daher unwirksam.
Generell gelte laut BGH: Wohnungseigentümergemeinschaften sind immer dann Verbrauchern gleichzustellen, wenn ihr mindestens ein Verbraucher angehört und der abgeschlossene Vertrag nicht gewerblichen oder unternehmerischen Zwecken dient. Dies gelte auch dann, wenn eine gewerbliche Hausverwaltung für sie handle.
Viele Hauseigentümer müssen in neue Heizkessel investieren
Eine bundesweite gesetzliche Vorgabe im Namen des Klimaschutzes bedeutet für viele Hauseigentümer Investitionskosten in Höhe von mehreren tausend Euro. Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, müssen seit Januar 2015 ausgetauscht werden. Die Bundesregierung verspricht sich davon eine reduzierte Klimabelastung und deutliche Energieeinsparungen. Moderne Heizkessel benötigen zehn bis 25 Prozent weniger Brennstoff als viele ihrer älteren Vorgänger.
Vorgeschrieben wurde der Austausch von sogenannten Konstanttemperaturkesseln mit einem Mindestalter von 30 Jahren. Auskunft über das genaue Alter des Kessels bietet das Protokoll des Schornsteinfegers. Entscheidend dabei ist das Baujahr des Wärmetauschers.
Doch keine Regel ohne Ausnahme: Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, deren Immobilie nicht vor dem 1. Februar 2002 fertiggestellt worden ist, sind ebenso noch nicht zum Austausch gezwungen wie Eigner von Heizanlagen in Mehrfamilienhäusern mit einer Leistung von mehr als 400 Kilowatt. Brennwert- und Niedertemperaturkessel dürfen ebenfalls noch weiter ihren Dienst verrichten.
Wer jetzt noch eine Immobilie mit einem austauschpflichtigen Kessel ersteht, muss diesen innerhalb der kommenden zwei Jahre ersetzen lassen.
Mit der Kontrolle der Umsetzung wurden die zuständigen Bezirksschornsteinfeger beauftragt.
Weitergehende Informationen und Hinweise zum Austausch bietet unter anderem die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen (www.vz-nrw.de/heizkessel). Mit dieser können auch Termine vor Ort zur individuellen Energieberatung vereinbart werden (www.vz-nrw.de/energieberatung).
Feiern und Feste
Am Nikolaustag