Wohnungseigentum 2017. Henning Lindhoff
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Eigentümerversammlung
Dürfen sich Eigentümer vertreten lassen?
Die regelmäßigen Versammlungen der Wohnungseigentümer sind eine ernste Sache. Bei diesen Versammlungen geht es nicht selten um viel Geld, beispielsweise wenn die neue Haushaltsplanung, Sanierungen oder auch die jährliche Abrechnung mit dem Hausverwalter auf dem Programm steht.
Wichtig ist deshalb auch, die formellen Vorschriften zu beachten und einzuhalten. Denn ansonsten kann es schnell zu unangenehmen Streitigkeiten unter den Eigentümern kommen. Über einen Fall, in dem gar der Beschluss einer Eigentümergemeinschaft aufgehoben wurde, entschied im Juli 2015 das Landgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 118/14)
Im konkreten Fall hatte ein Wohnungseigentümer aus Tauberbischofsheim seine Ehefrau und einen seiner beiden Söhne als Vertreter zur Versammlung geschickt.
Das erste pikante Detail an diesem Fall: Die Eigentümergemeinschaft bestand lediglich aus dem Mann, dem zwei von drei Wohneinheiten gehören, und seinem zweiten Sohn, der Eigentümer der dritten Wohnung ist.
Und das noch viel pikantere Detail: In der Funktion als Hausverwalter begleitete der Mann seine beiden Vertreter zur Versammlung, so dass nach Auffassung des zweiten Sohnes am Ende „zu viele Personen aus dem gegnerischen Lager“ an der Versammlung teilnahmen. Er verließ die Versammlung nach kurzer Zeit und legte Klage beim Amtsgericht Tauberbischofsheim ein.
Dieses gab ihm weitgehend recht und wurde vom LG Karlsruhe später auch in seinem Urteil bestätigt.
Ein wichtiger Grundsatz, auf den es in dieser Angelegenheit hinzuweisen gilt: Eigentümerversammlungen sind nichtöffentliche Veranstaltungen, in denen die Eigentümer ihre Themen unter sich verhandeln sollen und dürfen. Dass ein Eigentümer, der sich vertreten lässt, ebenfalls an einer Versammlung teilnimmt, ist natürlich nicht statthaft, da ansonsten die Diskussion unverhältnismäßig beeinflusst werden würde.
Hingegen ist eine Abstimmung nicht durch einen solchen Umstand gefährdet, solange die Teilungserklärung der Gemeinschaft die Regel „Eine Wohnung, eine Stimme“ enthält.
Wir raten Ihnen aus diesen Gründen: Nehmen Sie als Wohnungseigentümer möglichst persönlich an den Versammlungen teil, um solcherlei Missverständnisse gar nicht erst aufkommen zu lassen.
Schauen Sie auch einmal in die Vereinbarungen Ihrer Gemeinschaft. Dort kann das Recht auf Vertretung durch einen Ehepartner, Mieter oder Rechtsanwalt durchaus eingeschränkt worden sein.
Mieter in Eigentümerversammlungen: Die Teilungserklärung entscheidet
Für manch einen mag es merkwürdig klingen. Doch in vielen Eigentümergemeinschaften setzt sich mehr und mehr die Vorgehensweise durch, Mieter, mit entsprechenden Vollmachten ausgestattet, zu den Eigentümerversammlungen zu schicken. Manch ein Wohnungseigentümer wohnt fernab, manch einer hat zu viel um die Ohren, manch will sich schlicht und einfach nicht mit den teils kniffligen Fragen herumschlagen, die in der Versammlung erörtert werden müssen. Gewissenhaftere Mitglieder der Gemeinschaft stehen dann vor der Frage, inwiefern ein solches Verhalten eines Miteigentümers statthaft ist oder ob sie dagegen vorgehen können und sollten.
Bedeutsam ist auch in diesen Fällen einmal mehr die Teilungserklärung. Sofern in dieser nicht ausdrücklich vermerkt worden ist, dass Teilnehmer einer Eigentümerversammlung auch Nicht-Eigentümer sein dürfen, dürfen Mieter nicht an dieser teilnehmen. Ob sie eine Vollmacht ihres Mieters mit sich führen oder nicht, ist dann absolut unerheblich. Ist anderes in der Teilungserklärung geregelt, haben Wohnungseigentümer kaum eine Gelegenheit die Teilnahme eines Mieters zu unterbinden. Ihnen bleibt nur der rechtliche Klageweg, wenn durch Mieter Beschlüsse zustande kommen, die ihren wirtschaftlichen Interessen schaden.
Aber der Teilungserklärung hat ein jeder Wohnungseigentümer beim Kauf seiner Wohnung zugestimmt. Eine genaue Prüfung dieses Dokuments ist also unabdingbar, um späteren Ärger zu vermeiden – in vielerlei Hinsicht.
Zeit und Nerven sparen mit dem Umlaufbeschluss: Bedingungen, Verfahren, Vor- und Nachteile
Alle Jahre wieder… Steht bei Ihnen bald auch wieder eine Eigentümerversammlung an, liebe Leser?
Machen Sie sich schon Gedanken, wie sie wohl verlaufen wird?
Allzu oft arten Versammlungen in hitzige Streitereien aus.
Der Grund dafür: Jeder Eigentümer darf sich zu jedem der – mehr oder minder wichtigen – Beschlussanträge auf der Tagesordnung äußern.
Eine willkommene Alternative: Der Umlaufbeschluss.
Um schnelle Beschlüsse der Eigentümer zu bewirken, kann das sogenannte Beschlussumlaufverfahren eingesetzt werden.
Ein wichtiger Vorteil besteht hier darin, dass auf diesem Wege ein Beschluss ohne die Einberufung einer Eigentümerversammlung erwirkt werden kann.
Die grundlegende Voraussetzung ist jedoch, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem entsprechenden Beschlussantrag schriftlich erklären. Geregelt ist dies in Paragraph 23 Absatz 3 des Wohnungseigentumsgesetzes. Hiervon kann nicht abgewichen werden.
Da also Einstimmigkeit gefragt ist, stellt der Umlaufbeschluss eine gute Alternative gerade für kleinere Eigentümergemeinschaften dar.
Grundsätzlich kann und darf das Umlaufverfahren von der Hausverwaltung, den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter aber auch von jedem einzelnen Mitgliede der Eigentümergemeinschaft eingeleitet werden. In jedem Falle muss er schriftlich formuliert werden. Eine Begründung ist nicht erforderlich, natürlich aber stets empfehlenswert.
Nach Formulierung des Beschlusses wird er zwecks Unterzeichnung von Eigentümer zu Eigentümer weitergereicht, bis schließlich alle Unterschriften eingesammelt sind.
Wirksam wird ein jeder Umlaufbeschluss aber erst, sobald sein Ergebnis allen Wohnungseigentümern bekannt gegeben wurde – beispielsweise per Rundschreiben des Verwalters an alle Eigentümer oder per Aushang im Treppenflur.
Jeder Eigentümer hat bis zur dieser Bekanntgabe allerdings die Möglichkeit, seine Zustimmung zu widerrufen.
Nach Bekanntgabe besteht die Chance den Umlagebeschluss, wie jeden anderen Beschluss auch, anzufechten. Die einen Monat währende Anfechtungsfrist beginnt gemäß Paragraph 46 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes am Tag der Bekanntgabe des schriftlich gefassten Beschlusses.
Trotz aller offensichtlichen Vorteile, gerade hinsichtlich Zeit und Nerven, muss an dieser Stelle auch eine Warnung ausgesprochen werden: Der psychologische Effekt des Umlaufbeschlusses ist nicht zu verachten.
Denn wenn ihn zunächst alle Eigentümer unterzeichnen, die keine Vorbehalte gegen den Inhalt haben, werden sich die Gegner des Beschlusses einer großen Sammlung von Unterschriften ausgesetzt sehen. Und werden Sie dann noch Ihr „Nein“ aufrecht erhalten, wenn Sie wissen, dass Sie gegen die Mehrheit ankämpfen müssen?
Die Eigentümerversammlung gibt demgegenüber jedem Eigentümer die direkte Chance, sein Anliegen vorzutragen und zu bewerben. Dieses Recht gilt es zu pflegen – auch wenn es manches Mal nicht so leicht fällt.
Energie
Beispiel Blockheizkraftwerk: Kann eine WEG unternehmerisch tätig werden?
Eine jede Wohnungseigentümergemeinschaft in Deutschland darf ein Blockheizkraftwerk betreiben. Zum Zweck der Verwaltung finanzieller Einnahmen muss keine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegründet werden.
Zu diesem Urteil kam das Finanzgericht Rheinland-Pfalz bereits im Januar 2015 (Aktenzeichen 4 K 1102/14), das zur Zeit aber vor dem Bundesfinanzhof in nächster Instanz verhandelt wird.
Das FG Rheinland-Pfalz berief sich auf die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, nach denen