Большой справочник для малого бизнеса. Инна Александровна Кузнецова
Читать онлайн книгу.
девятом этапе специалист выявляет стоимость собственного капитала предприятия. Собственный капитал предприятия состоит из оплаченного капитала и нераспределенной прибыли. Непосредственное выявление стоимости собственного капитала предприятия осуществляется путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов оцениваемого предприятия и имеющихся у предприятия обязательств.
При применении затратного подхода к оценке бизнеса большое значение имеет процесс определения обоснованной рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия. С целью оценки недвижимого имущества предприятия специалист, оценивающий предприятие, может применять один из трех основных подходов: сравнительный, рыночный, а также доходный подход. В случае применения доходного подхода к оценке недвижимости предприятия предполагается применение оценщиком двух основных методов – метода дисконтирования денежных потоков, а также метода капитализации доходов. Метод капитализации доходов при оценке недвижимости предприятия применяется в том случае, если функционирующий бизнес приносит систематический и регулярный доход его владельцу. В качестве систематических доходов могут выступать как текущие доходы предприятия, получаемые от владения недвижимостью, так и будущие финансовые поступления, также непосредственно связанные с владением недвижимостью, а также ее распоряжением, т. е. сдача ее в аренду, продажа в будущем и т. п. Применение доходного подхода осуществляется в три основных этапа. На первом этапе применения доходного подхода оценщик должен оценить потенциальный валовой доход предприятия. Данная операция осуществляется исходя из проводимого анализа текущих ставок и тарифов, которые были установлены на рынке на определенный временной промежуток. Потенциальным валовым доходом следует называть такого рода доход, который может быть получен от распоряжения недвижимым имуществом. В данном случае во внимание не берутся определенные потери либо расходы, которые понесло предприятие за время распоряжения этим недвижимым имуществом. Потенциальный валовой доход, обозначаемый ПВД, находится в прямой зависимости от площади оценки объекта, а также от арендной ставки. Суммарная величина арендной ставки, в свою очередь, зависит от расположения исследуемого объекта, а также от многих других особенностей, таких, например, как наличие коммуникаций у объекта и т. п. Второй этап процедуры оценки капитализации предполагает осуществление специалистом оценки будущих потерь, которые должны возникнуть из-за недоиспользования недвижимого имущества. В данном случае можно с легкостью выявить действительный валовой доход путем значительного уменьшения потенциального валового дохода исследуемого объекта. Третий этап процедуры оценки капитализации предполагает осуществление специалистом расчета всех издержек, которые могут возникнуть в будущем при осуществлении эксплуатации недвижимого имущества. Расходы, иначе называемые периодическими или операционными расходами,